2020年廣州第一起“房鬧”事件，發(fā)生在廣鋼新城。

去年年底，廣鋼新城的葛洲壩紫郡府交樓，接近5萬(wàn)一平的精裝修房滲水漏水，地磚空鼓……簡(jiǎn)直是要搶被央視315曝光的萬(wàn)科尚城風(fēng)頭的節(jié)奏。業(yè)主們態(tài)度很堅(jiān)決：不整改就不收樓。

開發(fā)商倒也“聽話”：在滲水的外墻重新粉刷一下，看起來(lái)就跟不滲水一樣。

一番折騰就到了今年3月。感到自己智商被侮辱的業(yè)主們，顧不得疫情期間群體活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，扎堆在紫郡府拉起了橫幅，上面寫著：

廣州紫郡府，延期收樓不靠譜，裂縫漏水遍全屋，整改無(wú)效無(wú)答復(fù)，全體業(yè)主變苦主。

葛洲壩紫郡府位于廣鋼新城的南區(qū)，北區(qū)的業(yè)主也苦。

今年5月，荔灣區(qū)發(fā)布新一年小學(xué)一年級(jí)招生方案。許多當(dāng)年沖著省實(shí)（廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)校）的學(xué)位買了廣鋼新城中海樓盤的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自家的小孩根本沒機(jī)會(huì)讀省實(shí)。

作為華發(fā)中央公園的配建學(xué)校，省實(shí)優(yōu)先滿足華發(fā)需要，中海的業(yè)主，花幾百萬(wàn)買的學(xué)區(qū)房最后很可能只能讀村小。

幾百個(gè)業(yè)主聯(lián)合起來(lái)，又是一起“房鬧事件”。

過(guò)去半年，廣鋼新城真是變著法地“求關(guān)注”，建筑質(zhì)量、學(xué)位、車位、交通……房產(chǎn)行業(yè)該有的問題，一個(gè)都不少。

講了多年的“宜居之城”美好故事，到了兌現(xiàn)的時(shí)候，很有點(diǎn)“貨不對(duì)板”的意思。

01

2008年，世界著名設(shè)計(jì)事務(wù)所SOM公司應(yīng)邀對(duì)荔灣白鵝潭地區(qū)進(jìn)行城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，這家來(lái)自美國(guó)的公司國(guó)際范兒十足，一出手就是在廣鋼地塊設(shè)計(jì)一個(gè)面積達(dá)70公頃的大型中央公園，周圍建豪宅，妥妥的一個(gè)“廣州曼哈頓”。

但SOM公司恐怕不了解中國(guó)國(guó)情，更不理解領(lǐng)導(dǎo)意圖。

如果按照SOM公司最初的設(shè)計(jì)，中央公園加上道路、配套等，要用去廣鋼新城面積的70%，只留了30%的地給荔灣區(qū)去賣：好不容易讓廣鋼搬了，你讓我拿來(lái)修公園？

后來(lái)廣鋼的控規(guī)中，廣鋼中央公園的面積只有SOM公司最初規(guī)劃面積的一半。

這才符合中國(guó)國(guó)情，符合荔灣區(qū)的需要。眾所周知，荔灣的特點(diǎn)兩個(gè)字：又老又窮，一個(gè)字：窮，——各種財(cái)政支出都全指望著芳村地塊賣地的錢。

右側(cè)工地：毫無(wú)進(jìn)展的中央公園

但在廣州東進(jìn)的大勢(shì)下，芳村地塊很難賣得出好價(jià)錢。如何提升地價(jià)，只有靠規(guī)劃加持。

2013年，廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為“廣鋼新城”。

規(guī)劃中的廣鋼新城，除了坐擁一個(gè)超大的中央公園，還號(hào)稱8過(guò)江隧道+4地鐵+3有軌電車+2水上巴士，可謂四通八達(dá)；更有32所學(xué)校環(huán)繞，“每300米有幼兒園、500米有小學(xué)、800米有中學(xué)”；其他方面，要醫(yī)院有醫(yī)院，要商業(yè)有商業(yè)。

作為動(dòng)不動(dòng)就對(duì)標(biāo)紐約、芝加哥、倫敦、東京的白鵝潭CBD的組成部分，廣鋼新城也是妥妥的國(guó)際范兒。

規(guī)劃加持下，一場(chǎng)轟轟烈烈的賣地運(yùn)動(dòng)開始了。從2014年廣鋼拉開土拍大幕開始，就從來(lái)就沒讓荔灣失望過(guò)。

2014年2月廣鋼新城首次拍地，便四次刷破荔灣單價(jià)地王，最終城郊樓面價(jià)達(dá)21568元每平。

2016年11月，保利一舉拿下廣鋼南區(qū)3宗宅地，最高樓面價(jià)達(dá)到4.16萬(wàn)每平，讓人嘆為觀止。

直到2019年底，廣鋼土拍的樓面價(jià)仍然能夠到3.3萬(wàn)每平，秒殺眾多郊區(qū)地塊。

這么多年來(lái)，人們看廣鋼創(chuàng)造廣州新地王的新聞已經(jīng)看到審美疲勞。從一開始的樓面起拍價(jià)每平1.3萬(wàn)，到2019年的每平2.8萬(wàn)，廣鋼的地價(jià)翻了一番，為荔灣創(chuàng)造了接近500個(gè)億的拍地收入。

02

?

500個(gè)億背后，都是一個(gè)個(gè)賭廣鋼新城未來(lái)的開發(fā)商，名單很長(zhǎng)：保利、中海、華發(fā)、金茂、葛洲壩、金融街、深振業(yè)、北大資源……雖然大家有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但相聚在廣鋼新城，又有一個(gè)共同的目標(biāo)：把廣鋼的房?jī)r(jià)搞上去。

在識(shí)廣被刪的那篇《用增城講好直播故事》中，識(shí)廣寫過(guò)：

在房子這件事上，政府與開發(fā)商的關(guān)系，看似復(fù)雜，其實(shí)簡(jiǎn)單——講好同一個(gè)故事，唱好同一首歌。

開發(fā)商們的話術(shù)也是廣鋼新城的交通、學(xué)位、環(huán)境、商業(yè)——“高端宜居之城”的光明未來(lái)。

廣鋼不會(huì)讓荔灣區(qū)失望，也很少讓開發(fā)商失望。

樓盤售價(jià)從最初的不到3萬(wàn)每方，到現(xiàn)在均價(jià)5萬(wàn)，房?jī)r(jià)差不多也翻了一番。

但很難說(shuō)房產(chǎn)商到底能在廣鋼撈到多少好處，畢竟拍地價(jià)格擺在那，還得配建學(xué)校、道路等眾多配套。

為了賺錢，建出來(lái)的房子配不配得上“宜居之城”四個(gè)字就很難了。

如果你去到廣鋼新城，一定會(huì)刷新你對(duì)荔灣的認(rèn)識(shí)，一棟又一棟50多層的房子鱗次櫛比，遮天蔽日，一個(gè)相中學(xué)位而買了廣鋼的記者朋友感嘆：“真不愧石屎森林?！?/p>

想象一下住在里面的感覺：去樓下買個(gè)菜，都像在CBD寫字樓上下班一樣，等電梯。

不難理解，花那么高的價(jià)錢拍來(lái)的地，肯定要蓋多幾層，才能穩(wěn)賺不賠。

而傳說(shuō)中的每“500米有小學(xué)”，至今真正建成開學(xué)的，也不過(guò)省實(shí)、華師附小。雖然省實(shí)是華發(fā)配建的小學(xué)，可五六個(gè)開發(fā)商同時(shí)打出“省實(shí)學(xué)位”的廣告。也不難理解，畢竟建學(xué)校是純投入，開發(fā)商不賺錢。

至于建筑質(zhì)量、停車位價(jià)格等等都是房產(chǎn)行業(yè)司空見慣的問題了，發(fā)生在廣鋼身上就更加不讓人感到意外了。

03

不管怎樣地對(duì)開發(fā)商“睜一只眼閉一只眼”，這個(gè)月，廣州市住建局還是象征性地“通報(bào)批評(píng)”了廣鋼新城的葛洲壩紫郡府。

葛洲壩振振有詞：“被路況問題拖延工期”。隱約透露出的，是對(duì)荔灣區(qū)政府的質(zhì)疑：我確實(shí)有問題，可是該你修的路呢？

不光開發(fā)商問，買了廣鋼的業(yè)主們也在問。

兩個(gè)月前，廣鋼業(yè)主發(fā)了一篇推文《說(shuō)好的配套呢？忍心讓我們寒心下去嗎？》歷數(shù)廣鋼新城教育、交通、醫(yī)療、綠化種種問題，高贊評(píng)論很敢說(shuō)：

“要不是因?yàn)樗荶F，它會(huì)被告至身敗名裂?！?/p>

當(dāng)然也有人很樂觀：“就這樣都能賣到5w+一方了，再隨便兌現(xiàn)一樣不得了。兌現(xiàn)到三分之二時(shí)，房?jī)r(jià)可以站穩(wěn)8w+。”

政府、開發(fā)商、業(yè)主雖然角色不同，但都在同一條船上，既然收了船票，船長(zhǎng)會(huì)忍心“老點(diǎn)”乘客？

忍心不忍心是一回事，怎么做又是另外一回事。

說(shuō)白了還是錢的問題。

看起來(lái)500億很多，但廣鋼的搬家費(fèi)要靠著賣地的收入，新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要靠著賣地收入，甚至荔灣區(qū)的許多事業(yè)單位的工資也得指望著賣地收入，500億哪夠分??？

到去年年底，廣鋼新城的地已經(jīng)賣完了，“荔灣的奶牛沒奶了”。

當(dāng)年，荔灣宣稱要“砸下2000億完成廣鋼基礎(chǔ)設(shè)施配套”，2000億，意味著要4個(gè)廣鋼的賣地收入才能支撐。

錢該從哪來(lái)呢？

撰文 | Ethan

編輯 | P.K

? THE END

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